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      2019云南注冊會計師考試內容_會計第六章知識點:投資性房地產的特征與范圍

      2019-08-05 18:27:11| 中公教育 點擊量:
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      注會高頻考點

      一、投資性房地產的定義

      房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有,企業只能取得土地使用權。因此,房地產中的土地是指土地使用權,房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

      投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。從定義可以看出,投資性房地產有別于企業自用的房地產和房地產開發企業作為存貨的房地產。 企業自用的房地產是企業自用的廠房、辦公樓等生產經營場所,企業應當將其作為固定資產或無形資產處理。作為存貨的房地產是房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地,是房地產企業的開發產品,應當作為存貨處理。與自用房地產和作為存貨的房地產相比,投資性房地產要么是讓渡房地產使用權以賺取使用費收入,要么是 持有并準備增值賺取增值收益,這使得投資性房地產在一定程度上具備了金融資產的屬性,所以需要作為一項單獨的資產予以確認、計量和列報。也正因為如此,投資性房地 產的計量模式有別于固定資產和存貨的計量模式,企業可以選擇成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,其中,公允價值模式的處理原則與交易性金融資產的 處理原則基本一致。

      在實務中,存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,已簽訂經營租賃合同;其余樓層均為普通住宅, 正在公開銷售中。這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業的存貨,即開發產品。

      二、投資性房地產的范圍

      投資性房地產的范圍包括:已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

      (一) 已出租的土地使用權

      已出租的土地使用權,是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。企業取得的土地使用權通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權,也包括在二級市場上接受其他單位轉讓的土地使用權。

      (二) 持有并準備增值后轉讓的土地使用權

      持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。土地使用權在我國屬于稀缺資源,國家嚴格限制與之相關的投機行為,因此在我國實務中,持有并準備增值后轉讓的土地使用權這種情況較少。

      (三) 已出租的建筑物

      已出租的建筑物是指企業以經營租賃方式出租的建筑物,主要包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。這是 基于房地產狀態或目的的判斷。用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物,以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。已出租的建筑物是企業已經與其他方 簽訂了租賃協議,約定以經營租賃方式出租的建筑物。對企業持有以備經營出租的空置 建筑物或在建建筑物,如董事會或類似機構作出書面決議,明確表明將其用于經營出租 且持有意圖短期內不再發生變化的,即使尚未簽訂租賃協議,也應視為投資性房地產。

      企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,應當將該建筑物確認為投資性房地產。例如,企業將其辦公樓出租,同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務,企業應當將其確認為投資性房地產。

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      (責任編輯:小小蓉)
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